Entwurf BBG 2025 für Immobiliengesellschaften
Der Entwurf zum BudgetBegleitGesetz 2025 wurde in den letzten Tagen veröffentlicht. Wir haben Ihnen die wesentlichsten Punkte für den Bereich von Immobilien zusammengefasst. Insbesondere im Bereich von Transaktionen im Rahmen von Share Deals und Umgründungen kommt es zu deutlichen Veränderungen.
01
Gesellschafterwechsel und Anteilsvereinigung
- Senkung der Beteiligungsschwelle von 95% auf 75% bei Gesellschafterwechsel sowie Anteilsvereinigung und- übertragung
- Beobachtungszeitraum 7 Jahre (bisher 5 Jahre)
- auch mittelbare Anteilsverschiebungen (bisher nur unmittelbare)
- Anteilsvereinigung auch, wenn die Beteiligungsschwelle durch Personenvereinigung verwirklicht wird (bisher innerhalb einer Unternehmensgruppe nach § 9 KStG)
02
Vorliegen Personenvereinigung, wenn
- Personen- oder Kapitalgesellschaften
- durch Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar zu wirtschaftlichen Zwecken
- (entweder)
- unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder
- unter beherrschenden Einfluss einer Person stehen (zB durch Syndikats- oder Stimmbindungsverträge).
Entspricht grundsätzlich dem gesellschaftsrechtlichen Konzernbegriff, jedoch sollen auch natürliche Personen erfasst werden, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben
03
Verschärfung für Immobiliengesellschaften bei Gesellschafterwechsel und Anteilsvereinigung sowie bei Umgründungsvorgängen
- Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert (bisher Grundstückswert)
- Steuersatz 3,5% (bisher 0,5%)
- Ausnahme: alle Gesellschafter, die an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft beteiligt sind – sowohl jene vor als auch nach der Übertragung gehören ausschließlich einem Familienverband gemäß § 26a Abs 1 Z 1 GGG an.
04
Definition Immobiliengesellschaft
- Vermögen der Gesellschaft besteht überwiegend aus Grundstücken, die nicht für eigene gewerbliche Zwecke genutzt werden. Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken gilt nicht als gewerblicher Zweck, ODER
- Einkünfte werden überwiegend durch Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken erzielt; gemischt genutzte Grundstücke sind anteilig zu berücksichtigen.
05
Geplantes Inkrafttreten
- Erwerbsvorgänge ab dem 01.07.2025
06
Umwidmungszuschlag
- in Höhe von 30% der auf Grund und Boden entfallenden positiven Einkünfte
- aus der Veräußerung von seit dem letzten entgeltlichen Erwerb umgewidmeten Grund und Boden
- unabhängig davon, ob es sich um „Altvermögen“ oder „Neuvermögen“ handelt
- gilt für betriebliche und außerbetriebliche Einkünfte
- zu besteuernder Veräußerungsgewinn plus Umwidmungszuschlag darf Veräußerungserlös nicht übersteigen (Deckelung)
- Abfuhr im Rahmen der Immobilienertragsteuer
- Geplantes Inkrafttreten: für Veräußerung von Grundstücken ab 01.07.2025, wenn Umwidmung ab 01.01.2025 stattgefunden hat.
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